青島二手房的選擇和交易流程

二手房的選擇：

第一步：選擇房源選擇二手房房源可以有多種渠道

一是到正規的房地產中介尋找房源信息

二是通過親戚朋友、熟人同事的介紹

三是查詢報紙登載的信息或者正規的房產網站等。

第二步：產權審查對于二手房來說，購買之前最重要的是把房子的來歷摸“清楚”

第一，要看二手房所有權是否真實、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關文件，沒有兩證的房屋，不得買賣。

第二，選中一套房子，還要了解房子的產權是否與他人共同擁有。

第三，二手房交易前，買方應當查看房屋有無其他債權債務糾紛。

第四，應當審查二手房有無抵等情況。第五，要看所購二手房是否屬于允許出售的房屋，因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優先收購權。此外，還要看所購二手房的建筑面積是否準確無誤。

第三步：雙方談價如果通過以上程序購房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價了，看看房子到底值多少錢。

第四步：簽訂合同需要提醒的是，簽訂購房合同，雙方一定要使用標準合同———《市存量房買賣合同》，由市房產管理局監制，在各區房產管理局、市房地產交易互換中心都有售。

第五步：“兩證”過戶簽訂合同時，買方就需要交付定金，然后購房者和房主到該房屋的房證填發單位區房產局辦理過戶，過戶時一般繳納首付款。

第六步：申請貸款，如今，二手房價越來越高，不少購房人需要通過貸款才能圓自己的住房夢。目前銀行都開展了二手房貸款業務。

第七步：辦理房貸購房者拿著申請貸款時簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請表》，新辦理出來的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《抵評估報告》，到區房產管理局辦理《他項權證》。

二手房的交易流程

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

４、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

５、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

６、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。